更新料判決後、借り主が意識すること
弁護士の石井です。

平成23年7月15日に更新料についての最高裁判決が出されました。

賃貸借契約で更新料の約束をした場合、その約束が有効か無効か。
長い間、争われてきたこの点について、最高裁は、
契約書にハッキリと更新料の約束が書かれていて、
高すぎないなら
有効=借りた人は、更新料を払う義務があると判断しました。


法律は、約束をしたからといって、すべて守りなさいとは言いません。
内容次第です。

明らかにおかしい約束は守らなくても良いことがあります。

その一つが、今回、問題になった消費者契約法が適用されるシーンです。

消費者契約法は、強い事業者・弱い消費者、という前提に立ったうえで、消費者を保護する法律です。
10条は「他の法律と比べて消費者に一方的に不利な約束をしても、無効にしちゃうぜ」と言っています。

10条条文
「民法 、商法 (明治三十二年法律第四十八号)その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項 に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。 」


今回の最高裁判決も、更新料の約束が、消費者である借主に一方的に不利かどうかを判断しました。

判決は、更新料の約束は、他の法律よりも「賃借人の義務を加重するものに当たる」としつつも、
契約書にハッキリと更新料の約束が書かれていて、
高すぎないなら
「消費者の利益を一方的に害するもの」ではない、と判断したのです。


高すぎない、という条件がついているので、更新料の金額が高すぎる場合には、無効になる可能性があります。
この事件で有効とされた更新料の額は、賃料の2ヶ月分、更新期間を1年とするものでした。
これが一つの基準にされそうですね。


この最高裁判決を受けて、借主としてはどうすればいいか。

今後、家を借りる際には、契約書を見て、
更新料の約束がハッキリ書かれているかどうか
書かれている場合には、毎月の家賃額に更新料を割り振って計算しておく必要があります。
家賃5万円で、契約期間が2年、更新料が10万円だったら、
10万円を24ヶ月で割った4200円を家賃に上乗せして、5万4200円だと考えないといけないのです。

見かけ上の家賃に騙されてはいけません。


しっかり予算を組んでおいて、もし請求されなければ運が良かったと考えて焼き肉でも食べましょう。そういえば、私が5年以上前に住んでいたマンションでは、契約書には更新料の記載がありましたが、一度も請求されませんでした。




最高裁判決の結論部分です。



賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は,更新料の額が賃料の額,賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り,消費者契約法10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらない
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2011/07/17(Sun) | 消費者問題 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
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