一括で借り上げるからあなたの土地のアパートを建てないか、と勧誘されている方へ
弁護士石井琢磨です。

土地の所有者に対して、不動産会社が「一括で借り上げる」ことを条件に、賃貸アパートの建築を勧誘していたケースがありました。

サブリースなどと呼ばれる契約をしていることが多いです。

土地所有者・建物所有者 - サブリース業者 - 居住者


土地の所有者としては、業者が一括で借り上げてくれるので、
面倒な管理はいらない
建築資金もローンが可能
ローンを上回る家賃が保証される
と良いこと尽くしのように感じて、契約をしてしまう方も多かったようです。

しかし、もちろんリスクもあります。

消費者法ニュース97号の「サブリース会社の収益悪化によるアパート借上の一方的解除」という特集で、問題点がまとめられていたので紹介します。


・勧誘時の約束が契約書に記載されない

家賃保証、○年保証、のような勧誘がされるものの、契約書にそのような記載はない。

証拠はない。

契約書には、2年ごとの更新だったり、解除が認められるような記載がされていたりします。

そうすると、サブリース会社が経営してみて、「やっぱり、この物件には人が入らないや」「少子化だからね」「うちの会社も苦しくて」
などという理由で、契約を切られる可能性があります。

また、保証していたはずの家賃がどんどん下がるということもあります。


・ローンだけ残る

途中で解約されても、建築費用がかかっていないならまだマシですが、建築時にローンを組んでいると、支払だけが残る、という結末。
家賃がなくなり、ローンだけ残る。支払不能に。



・違法建築、不具合に気づきにくい

自分の家を建てる場合には、まあチェックしますね。
しかし、この一括借上げだと、建物完成後、サブリース会社に引き渡されてしまうので、土地所有者が建物をしっかりチェックしにくいのです。しかも、一括借上げなので、居住者が何か見つけても、業者に言うだけ。土地所有者には伝わりにくい。
一括借り上げの契約を切られてから、建物の瑕疵に気づくなんてことも。


契約前に契約書を持って専門家に相談しておけばリスクも理解できたでしょう。

多くの人は、トラブルが起きてから(不利益を受けてから)専門家に相談、という流れを取りますが、利益が出そう、というタイミングで相談する癖を付けた方がよいのかもしれません。



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2013/11/26(Tue) | 消費者問題 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
フェイスブックのなりすまし友達リクエスト
弁護士石井琢磨です。

フェイスブックでの、なりすましアカウントからの友達リクエストって、増えているのですね。

face.png



先週末、フェイスブック上の著者友達から、友達リクエストを受けました。

いつもの顔写真でリクエストが来ましたので、アカウントを再度作り直しているのかと、承認しそうになりましたが、ふと思いとどまり、そのアカウントを確認したら、写真が2枚しかなく、友達が数十人でした。

この人、めっちゃ友達いたはずだけど?

フェイスブック内でその友達の氏名を検索してみると、今までのページはそのまま残っていました。

なりすましと推定。


本人に直接確認して断定しました。


ネット上で、この問題を調べたら、以前は一文字違いにしたり、画像をイラストにしたものが流行していたようですが、この秋あたりから、画像を無断使用するパターンが増えているみたいです。


巧妙に「なりすまし」を行う、新型Facebookスパムに要注意!(イケダハヤト) - Y!ニュース
http://bylines.news.yahoo.co.jp/ikedahayato/20131021-00029084/

こちらの記事では、偽物と本物が画面上ではソックリです。


私のケースでも、
プロフィール写真
カバー写真
基本情報
が同一
だったので、区別が付きにくかったです。



なりすまして、友達承認リクエストをさせるのはなぜでしょうか。


どうやら、アカウントの乗っ取りという説が有力らしいです。

このような偽アカウントを3件、承認させると、理論上は乗っ取ることが可能らしいです。
パスワード再発行機能からなのですね 

友達3人承認でFacebook乗っ取り…架空アカウント注意 : ネット&デジタル : YOMIURI ONLINE(読売新聞)

http://www.yomiuri.co.jp/net/security/goshinjyutsu/20130719-OYT8T00862.htm?from=tw


架空の友人アカウントを3人分使えば、本人が知らないうちにパスワードが変更される・・・



アカウントを乗っ取られたらどうなるのでしょうか。


フェイスブックのアカウントを乗っ取られたら、クレジットカードの登録をしている場合、この情報を取られてしまうリスクがあります。

また、最近、ウェブサービスでは、フェイスブックのアカウントでログインできたり、本人確認できたりするものが増えています。クラウドサービスでデータを入れたりしていると、そのデータが取られるリスクも。

さらに、アカウントを乗っ取られたら、つながっている友人に連絡されてしまうリスクがあります。

「石井のお薦めです」と言って詐欺商品を紹介したり。
「必読ですよ。石井」と言ってウイルスページへ。
というように、悪用されるリスクが。

乗っ取られた人の、友人が被害に遭うのです。

このようなアカウント乗っ取りは、一定数仕掛ければ何人か引っかかるという、無差別攻撃だと思いますが、個人を特定して狙われ、アカウントを乗っ取られたら何されるかわかりませんね。

石井に恨みがある人が、石井のフェイスブックアカウントを乗っ取ったら、
「キャバクラなう」
と写真付きで投稿したり、
「実は司法試験はカンニングして受かったんだ」
とカミングアウト投稿して炎上させることもできてしまいます。

アカウント乗っ取り、怖すぎます。


万一、乗っ取りに遭ったら

ヘルプぺージから対処すべきという意見が多いですね。
https://www.facebook.com/help/131719720300233


気をつけるべきこと


アカウント乗っ取りを避けるためには、どうすれば良いのでしょうか。

方法は2つ。


1 友達を作らない


リクエストが来なければ、引っかかることもないですしね!

って、SNSは何のために・・・

君に友だちはいらない
君に友だちはいらない



2 リクエストの裏付けを取る

現実的には、不自然なタイミングでリクエストが来たら、検索して本人ページかの確認でしょうね。

fb2



この2ヶ月で、私が見た中では、なりすましアカウントの場合、
友人数が本物と比べて圧倒的に少ない、
写真が少ないという違いがあります。

ただ、これは、簡単に偽装できますので、今後さらに発展する可能性もあります。


というわけで、より注意してくださいね。


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2013/11/20(Wed) | 消費者問題 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
外食メニューの偽装を弁護士がチェックする?
弁護士石井琢磨です。

食品偽装問題で、弁護士がメニューをチェックするという報道に驚いています。
ツイッターをやっている弁護士さんも何人か驚いたみたいです。

外食大手が対策 弁護士がメニュー確認、検査強化、担当増やす…
http://sankei.jp.msn.com/economy/news/131112/biz13111214270004-n1.htm


うむ、やはり弁護士と言えばグルメか、当然、ブラックタイガーと芝エビの区別くらい、香りだけで分かるぜ。

というイメージを持たれているのかもしれません。

これは、「近いから」という流川楓的な発想で目の前のファミレスに行っていたり、時間がないからと言ってコンビニで食事を済ませている場合ではない。

近いうちに、知り合いの飲食店経営者から依頼があるに違いありません。

「琢磨さん、うちのメニューも確認してください」

今のうちに、芝エビの旅に出なければ。


きっと、そのお店では、実験的に次のようなメニュー表記になるでしょう。


------------------------------
今日のメインディッシュはこちらです。

A.イベリコ豚のグリル 1500円

B.イベリコ豚のグリル(町の弁護士確認済み) 1700円

C.イベリコ豚のグリル(勝訴率9割の弁護士確認済み) 1900円

D.イベリコ豚のグリル(元弁護士会会長の確認済み) 2100円

------------------------------



「わー、どれにしよう。Cが美味しそうよね」

「ボーナス出たから、奮発してDにしよう」



まあ、確認って、何をどこまでするのかによりますが、どうせ、どこかで「信じる」という行為が必要になってきます。
弁護士が入ったとしても。

「琢磨さん、イベリコ豚ってメニューに書いちゃって大丈夫ですかね」

「あー、取引先がそう言っているんだから、いいんじゃね?」
というのか、
「スペイン政府の認証が本物かどうか、調査してくるから、渡航費用と日当を振り込んでくれ」
というのか。


事実のチェックまで求められたら、どのレベルまで調べるのかが問題になります。

コスト的に毎回厳密な事実調査ができるわけなく、

「外部の弁護士にチェックさせたのですが、弁護士が伊勢エビと甘エビを混同したため、今回の問題が発生してしまいました」なんてアリバイ的な使われ方をされかねないと心配。

そのうち、
「○○弁護士はメニュー確認の際に、ブラックタイガーと芝エビを混同する過失により、表記に問題ないと回答した」という理由で懲戒処分が出るかもしれません。

まあ、おそらくは、ある事実を前提にして表記の解釈の部分だけ弁護士のチェックを入れるのでしょうが、これだと産地偽装なんかには効果があまりないですよね。



プロ弁護士の「心理戦」で人を動かす35の方法
プロ弁護士の「心理戦」で人を動かす35の方法




本のフェイスブックページなるものを立ち上げましたので、「いいね!」を押してもらえるとうれしいです。
http://www.facebook.com/takumaishii.sinrisen



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2013/11/14(Thu) | news | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
取材をかたる詐欺
弁護士石井琢磨です。

先月、詐欺被害者に対して、取材をかたる詐欺の報道が立て続けにされていますね。

10月19日 毎日新聞
詐欺被害者:「もう騙されない」自称TV局員から不審電話
http://mainichi.jp/select/news/20131019k0000e040170000c.html

10月25日 中日新聞
「中京放送の取材」かたる詐欺 名古屋の60代男性が被害
http://www.chunichi.co.jp/s/article/2013102590233930.html

10月31日 読売新聞
詐欺被害の特番…テレビ局かたる詐欺で再び被害
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20131030-OYT1T01356.htm?from=ylist




一度だまされた人は、二度だまされるということで、過去の詐欺被害者は狙われます。

このような二次被害については、金銭面を注意しておけば良いと考えていたのですが、取材という入口は、通常の勧誘とちょっと違うのですね。

単純な金銭欲ではなく、再発防止の正義感をくすぐるところがあります(上のニュースで被害にあった2件は、取材を入口に被害回復を謳ってはいますが)。

最初から「お金を取り戻せますよ」だと警戒する人も、「取材に協力して、経験を役立てましょう」だと、警戒のレベルが下がります。

これを狙ったものですので、気をつけてください。

こういう詐欺の報道がされたことで、詐欺被害者のテレビ出演はますます難しくなりそうですね。

うちの事務所にも、テレビ番組の製作会社から「被害者の生の声を届けて欲しい」という要望がよく来るのですが、なかなか実現しません。

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2013/11/09(Sat) | news | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
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